住宅ローン

永遠のテーマ 持ち家と賃貸 どっちがお金が貯まる?

持ち家と賃貸どちらが良いか、の論争が昔からありますが、

物件の種別、つまりマンションVS戸建て で考えることはナンセンスだと思っています。

なぜかというと、賃貸と持ち家ではそもそも選択できる物件が異なってくるからです。

地方は持ち家神話

例えば、新築の注文住宅に住みたい人は、絶対に持ち家を選びますよね。

著者(浜松市在住)の知り合いの持ち家派は、

100 %(驚異!)全員が新築の一戸建てを購入しています。

ただし、ここでは視点を変えて、どちらがお金が貯まるか、

という視点で考えていきたいと思います。

なぜお金で考えるかというと、最終的にお金が残る方が絶対お得ですよね。

確実なモノサシで考えていきたいと思います。

まず持ち家と賃貸でそれぞれどんな特徴があるか考えていきたいと思います。



持ち家のメリット

持ち家の特徴は何といっても自宅の所有欲を満たせることだと思います。

自分の家に住めるって、安心感が得られますよね。

また新築マンション、新築一戸建てなど自分の好みにあった物件に新築で居住すること

ができます。素晴らしい居住環境を得ることで気持ちよく毎日を過ごせますね。

またファイナンス面でもフラット35などの長期ローンを組むことが

でき、月々の返済額としては賃貸よりも安くなってしまう場合もあります。

持ち家の経費

持ち家を購入後、主な支出としては、以下の経費があります。

・利息

住宅ローンの返済利息です。

3500万円借入で元利均等返済、金利1.2 %、35年返済の場合、

この条件で頭金0円、ボーナス返済0円、毎月返済額10万円とした場合、

35年間で支払う利息の総額は780 万円程度になります。

・不動産取得税

不動産取得税は取得した物件の金額に応じて支払う税金です。

新築戸建てだと概ね30万円程度にはなりますが、国の減税措置を利用しましょう。

・固定資産税

物件の固定資産税評価額に応じて算出される税金で、毎年必ず払う必要があります。

物件の評価額が高ければ高くなりますが、

地方だと土地の固定資産税は低くなることが多いです。

・火災保険料

物件が火災、風災で損傷した際の保険です。

税金とは違い、火災保険料はある程度節約することができます。

まず火災保険料の保障額として物件を新築できるほどの規模の金額を掛け金とするのは

掛け金が大きすぎます。掛け金を下げて節約しましょう。

著者の場合、物件が全壊するような出来事があっても同じ場所に住むか考えるところが

あるので、新築価格の7割程度が目安かと思います。

次に水災ハザード地域でない場合、水災はつけなくて問題ありません。

台風などによる風災を伴う雨漏りが生じた場合は風災でカバーすることができます。

以上をまとめると、火災保険の内容として節約するならば、

・建物は新築の7割程度の掛け金でOK

・風災、地震(全額の5割)

・水災、その他特約は基本つけない

なぜ補償を減らすの?と思われるかもしれませんが、

火災保険や地震保険というのは実際には全額補償されるということは

極めてまれなことが多いためです。

実際に起こりそうな補修に対しては、

基本補償だけで十分まかなえてしまうケースが大半だからです。

・修繕費用

実は、持ち家派の方が購入時は盲点になっている費用の代表が修繕費です。

新築時は綺麗だった家もだんだんと劣化していきますが、これはしょうがないことです。

適したメンテナンスをすることでより長く気持ちよく住めるようになるのも

古来からの日本建築文化の伝統なのです。

以下が長く家を大事に気持良く住むための修繕箇所になります。

・外壁塗装

・屋根塗装

・フローリング、クロス張り替え

・エアコン交換

・洗面台、ユニットバス交換

費用の概算としては、外壁屋根の塗装で100万円(足場含む)、内装で70万円、

エアコン50万円、水回り100万円、トータルで300万円程度が必要になってくるのでは

ないでしょうか。

著者の実家が築30年程度でこのようなリフォームを実施しておりましたが、

その後快適に暮らせているようです。

木造戸建てであれば、

大規模リフォームを一度行えばあとは安心と言えるのではないでしょうか。

賃貸のメリット

賃貸のメリットは何と言っても、住居を自由に選択できる、柔軟性です。

経済面でも生活仕事で変化があった場合に柔軟に移り住むことができます。

家賃という固定費がありますが、巨額の住宅ローン負債を抱えるリスクがなく、

株式や投資信託、その他投資に資金を回すことも可能です。

賃貸の経費

・家賃

家賃ですが、これはどうしようもないですね。払いましょう(笑)

ただし、長く入居していると家賃の減額交渉も可能ですので、是非トライして下さい。

少なくとも3年以上居住した前提ですが、

コツは大家さんとかけ引きをせずに、

” 長く住みたいので気持ち下げてもらえませんか? ” という言い方で

著者は家賃の減額交渉に成功したことがあります。

・引っ越し費用

急な転勤がなければ極力同じ住宅に住むのを推奨します!

引っ越しして変な隣人に当たってしまうと最悪です。

設備の老朽化や壁紙の劣化が気になれば、

大家さん負担で修繕してくれることもよくあります。

エアコンや水回りなどの付帯設備の故障は、大家さんに補修義務があります。

・家財住宅保険料

2年更新で2万円程度ですが、契約前に加入が義務となっているはずです。

保険に加入していないと万が一自分の過失で火災損傷させてしまった場合に、

損害賠償請求されて自費で弁済しなくてはならなくなります。

結局、持ち家と賃貸どっちがお金が貯まる?

どうやら持ち家の方が経費としてはたくさんお金が掛かりそうですね。

でも持ち家派の皆さんはこうおっしゃると思います。

・ 家賃より住宅ローンを組んだ方が月々の支払いが減る!

・ 家賃を払うくらいなら返済に回した方が資産が積み上がるからお得!

これらは保有後に新築価格に近い価格で売れるならばその通りですが、

実際には…

新築の建物は減価償却費という名目で年々価値が目減りしていくため、

新築時をピークとして資産価値としては着実に下がっていってしまうのです。

これが新築住宅の購入がお得ではない最大の理由になります。

新築プレミアムといって

新築は住んだとたんに売り出し価格が2割減!が業者の目線です。

ただし、この話はサラリーマンが新築住宅を購入するときの話になります。

個人事業主や経営者が事務所として自宅を使用している場合は、

減価償却費を経費計上して所得控除を受けることが可能なんです!

結論としては、サラリーマンとして

新築住宅の購入はファイナンス的にはNGです。

では、この逆はどうなんでしょうか?

・サラリーマンが住宅ローンで中古物件を購入

・個人事業主、法人が事務所兼住宅で新築住宅を購入

実はこれらが現在、小規模で安全にできる錬金術であると著者は考えています。

ただし、著者も自宅が新築で住めることはとても素敵なことで憧れます。

家族や子供のことを考えると住宅は感性で選んでしまうのもアリだと思います!

【まとめ】

持ち家は購入後の経費が掛かります。

賃貸と持ち家では賃貸の方がお金が貯まります。

持ち家は経年で価値が目減りしてしまいます。

住宅ローンは新築住宅を購入する以外に有効な使い方があります。