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素人でも分かる!中古物件購入時に必ず確認すべきポイントを解説

新築物件を住宅ローンで購入すると新築住宅プレミアムが乗ってしまって
購入後急激に資産価値の目減りが生じてしまうことを以下記事で紹介しました。

過去の記事:住んでいる賃貸物件を買い取れた理由

ただし中古住宅で自分の希望の立地や完全に自分の希望に合う物件を見つけるにはどうすれば良いでしょうか。
まずは、しっかりと勉強して住宅の知識や情報を正しく把握しておくべきです。

新築住宅ならとりあえず住宅の品質に大きな問題は無さそうだけど、
中古住宅は経年劣化とか大丈夫なの?台風や地震に新築より弱いんじゃないの?
という不安を持つ方に向けて本記事を紹介します。

この記事を読むと中古住宅についての知識が得られ、実際に物件を内覧したときに
確認すべきポイントを解説しています。
この記事を読むことによって中古住宅の品質を自分で判断できるようになります。

素人に不動産の見極めは難しい

まず前提として、素人が中古物件の質を見極めるのはとても難しい

とされています。例えばですが、実はこのような商品、業界は他にもあって

中古自動車についても素人が中古自動車の質を見極めるのが難しい

と言われています。

このように買う側と売る側で知識が大きくかけ離れているのが、

不動産という業界なのです。

このように中古の売買の業界では悪い物が安く売られている場合と

良いものが割安で売られている場合で素人目で判断できないという

ことが起きます。この結果、ズルい営業マンの方が

成績を伸ばせてしまうということが起こってしまうのです。

これは経営用語でアドバースセレクションといいます。

最低限の確認ポイントは押さえる

中古の不動産の建物の構造、全体の状態から質を判断するのは

難しいですが、各ポイントごとにチェックをしていくことは可能です。

築年数をきっちりと確認する。

まずは物件の資料から築年数を確認します。

築20年未満であれば、概ね問題ない住宅が多いでしょう。

築30年超えてくると色々と経年劣化が出てきますので、

注意が必要になってきます。ただし木造住宅はきちんと手をいれていけば、

50年程度までは持つと言われています。

外壁の劣化状態を確認する。

外壁の塗装の劣化が進んでくると、外壁の隙間から水が浸水してきます。

雨漏りは天井からのみでなく、壁からも水が漏れてくる場合があります。

外壁を触った際に手に塗料がつくようであればチョーキングという

現象が起こっていて劣化しはじめている状態にあります。

屋根の劣化状態を確認する。

屋根の塗装がどの程度剥がれてしまっているかを確認します。

屋根に登ることはできないので、2階の窓などから屋根を見て

屋根の塗装の劣化を確認すると良いでしょう。

外壁や屋根の塗装は100万円以上掛かることが多いので、

物件にリフォーム歴があればとても大きなプラスポイントといえます。

基礎のひび割れがないかを確認する。

住宅の基礎のひび割れ(クラック)が無いかを確認しますが、

築30年を超えている場合は多少の小さなヒビ割れはやむを得ないし

影響もそんなに出ないでしょう。ただし、横に入っているクラックは

要注意ですので、いずれ補修した方が良い場合もあります。

傾きがないかを確認する。

1階、2階それぞれで傾きがないかを確認します。

傾きを直すのは大掛かりな修繕が必要になるので、

水準器などで物件の傾きを確認しましょう。

また、壁紙の破れなどがある物件は傾きがある可能性が

あるので、是非確認しましょう。

雨漏りがないかを確認する。

雨漏りは水が滴ってきてしまうと内部では相当に水漏れが進んで

しまっています。屋根から滴ってきた水が壁紙など

にシミができているはずですので、天井や壁にシミができていないかを確認します。

周辺に騒音施設、忌避施設がないか確認する。

周辺に解体施設やゴミ処理場、ヤードなどがないかチェックします。

ラブホテルなどの忌避施設も物件価値に影響するので気を付けましょう。

可能であれば、周辺の住民に話を聞いてみる。

周辺への聞き込みはハードルはちょっと高いのですが、とても有効です。

近隣の住民に聞くことは、

前の住人がどんな人で、なぜ引っ越したのか

この当たりで気になる事や事件などは過去になかったか、

などをそれとなく聞き込みます。電話番号が分かるならば電話でも良いでしょう。

リフォーム業者を連れて内覧する

もしも自分で中古物件の善し悪しを判断するのが難しいと思ったら、

リフォーム業者を連れて内覧をしましょう。ここは悪いという部分を指摘してくれる

はずです。ただしリフォーム業者もビジネスですから余計なリフォーム

を提案してくることが十分にあります。

信頼できる業者を選ぶ必要があります。

【良心的なリフォーム屋さんを見つけましょう】リフォーム比較プロで見積もり比較

中古物件は値切れる

ここまで中古物件の見るポイントを挙げましたが、

もしも気になる点があった場合は大丈夫かどうか不動産屋さんに

確認するとともに、気になる点(瑕疵)を値段交渉の材料に使いましょう。

ここを修繕するのにこれだけ必要だとリフォーム業者さんが言っていたの

で、その分を値引きして欲しいという伝え方でよろしいかと思います。

筋の通った言い分であれば、業者さんもきちんと売主さんと交渉してくれる

はずです。中古物件の場合は物件価格の10%以上の値引きも良くある

話なので、値引き交渉は必ず行った方が良いです。

オススメ記事:普通のサラリーマンが住んでいる賃貸物件を買い取れた理由

まとめ

中古物件は内覧時にポイントを見極めましょう。

信頼できるリフォーム業者さんと内覧すると心強いです。

物件に気になる部分があった場合は、値段交渉を行いましょう

おわりに:気になる物件が見つかったら

気になる物件が見つかったらリフォーム業者さんに問い合わせてリフォーム

価格も確認してみましょう。最ももお金がかかるのが外壁と屋根の塗装です

一方で外壁や屋根の塗装などがしっかりしてあれば、中古物件でも長持ち

させることができます。

信頼できる専門の業者さんに診てもらって確認したいですね。

外壁塗装業者さんのリンクはこちらからどうぞ。