学生マンションに子供が賃貸で住むと、月数万円の出費になりますが、
住宅ローンを使って購入することで、月の出費を減らすとともに
将来の資産形成も可能です。どのように住宅ローンを適用するか紹介
していきたいと思います。
【学生マンション 賃貸はお金の無駄】
子供が遠方の大学に入学の際にはとても多くの出費がかさみます。
大学の入学金、授業料、引っ越し費用、一人暮らしの費用などがありますが、
やはり、固定費として負担が大きいのが家賃です。
子供にバイトを頑張ってもらうのも良いことですが、
自分の時間を切り売りするあるバイトより他にやることがあると
思いながら著者は当時バイトをしていました。
都内２３区で人気のあるエリアだと１Ｒでも月８万円の家賃が掛かります。
８万円 x 12ヵ月 x 4年で400万円ていどの費用になります。
この住居費用の負担が大きいのです。
【学生時代の著者の友人の出費】
著者の通った大学は新宿区にあったのですが、
当時の仲が良い友人の月々の出費の内訳を聞いたことがあるので
紹介してみたいと思います。
・ 家賃８万円は親が負担
友人は築年数が浅い新しいＲＣマンションに住んでいました。
建物はとても立派で、利便性の良い場所でしたが、
１Ｒの6畳の狭い部屋で正直ここに一人で
暮らすのは気が滅入ってしまうなという印象でした。
家賃は両親が振り込んでくれていたようです。
・ 生活費５万円は奨学金とアルバイト
生活費については親も負担しきれないようで、
奨学金でまかなっているようでした。
足りない分は自分でアルバイトしているようでしたが、
食事も困るほどお金がない状態でした。
さらに奨学金についても４０才近くまで払い続けなければならないものでした。
恐らくもう少し家賃負担が少なければ、
友人も奨学金を借りずにマイナスから社会人スタートせずに
済んだはずです。
【子供居住用で住宅ローンは使える】
家賃を減らすとはいっても自宅から通うのが難しい場合、
どうしても都心で暮らす必要があります。
そこで、物件を購入することを検討してみましょう。
ターゲットは一択で、都内のマンションで中古区分です。
１８００～２０００万円 程度のレンジであれば、
３５年ローンで金利１％として、月々の返済額は５万円弱です。
しかも月々の返済によって残債は減っていきますので、
大学卒業後、売却のときに同等の額で売れれば、
支払った返済額が戻ってくることになり、実質的な家賃負担が無くなります。
【子供用として住宅ローンが組める条件は？】
住宅支援機構のフラット３５のホームページを確認しましたが、
このような条件が記載されていました。
親族居住用住宅の申し込みについて
- ・申込人の年齢が７０才未満
- ・入居者は子か孫であること
- ・住宅ローン控除は使えない
- ・機構財形住宅融資との併用はできない。
- ・子供と共有名義にできる。
７０才未満であれば多くの方が申し込める融資です。
ただし注意したいことは、
申込者が既に住宅ローンを組んで入る場合は不可です。
住宅ローンを組む場合は奥さんの名義で組むことをオススメします。
詳細は以下記事を参考にしてください。
【どんな区分マンションを選ぶ】
・ 大規模マンションを選ぶ
まず、中古の区分マンションの相場を調べたり、物件の目利きを養うために
色々な本やサイトで調査する必要がありますが、
あまり調べる時間が無いということであれば、
規模が大きい（50戸以上）中古マンションの一択です。
理由は管理が行き届いている可能性が高いためです。
マンションなど区分所有の物件の場合、必ず管理費と修繕積立金が掛かります。
修繕積立金はマンションの修繕（外壁塗装や防水施工）に計画的に使われる予算
として積立てられます。
つまり、大規模なマンションのほうが潤沢な修繕積立金をプールしている
可能性が高いのです。
・ 修繕がしっかりされている
大規模マンションを確認する際に、マンションの修繕履歴を確認しましょう。
屋上防水、外壁塗装、エレベータ改修などの大規模な修繕がなされている
ようであれば、今後大規模な修繕が発生する頻度が低く、
修繕積立金が増額される可能性も低いといえます。
【間取りは将来の計画で決める】
・ こどもにそのまま居住させる
こどもにそのまま居住させるのであれば、購入時から共同名義にして
社会人になったタイミングで所有権、債務を移転することができます。
その場合は２ＬＤＫなどファミリー物件にしておけば
将来そのまま住めて効率が良く、住宅ローンの借り換えも不要です。
・ 賃貸に出す
こどもが卒業した後に、軽くリフォームをして貸し出すことも可能です。
ただし賃貸に出すときは必ず銀行や住宅支援機構に連絡して、
許可を得るか事業性の融資にスイッチしましょう。
こどもが住んでいた期間だけ元金が減っているので、
比較的築浅や立地が良い物件でも利回りが高まるはずです。
都心であればワンルームでＯＫですが、中心からはなれるとファミリーが良いです。
区分マンションの投資は不動産投資の初心者に好まれる方法なので、
大学生の子供用に購入した区分マンションから不動産投資を始めましょう。
