住宅ローン

新築住宅を買うのが当たり前?中古住宅が市場に出回らない理由を解説

日本で流通している住宅の8割以上が新築住宅ですが、
理由は、新築住宅の方が業者の利益が大きく、
売った後もトラブルが少なく、売る側の手間が掛からないためです。

大手住宅メーカが扱うのはもちろん新築住宅で、
広告されるのも新築住宅、営業マンが薦めるのも新築住宅ですね。
そもそも住宅を購入するときに中古住宅が選択肢に
あがってこなかったという方も多いはずです。

新築住宅に3000万円以上のローンを組んで、
35年間支払いを続けることに疑問を持っている方はこの記事の解説を参考に、
中古住宅の購入も選択肢に入れてみてください。

新築住宅ばかりが市場に出回って、中古住宅があまり出回らない理由も分かります。

【なぜ新築住宅が流通しやすいのか】

日本の住宅が新築ばかりになっているのは、
戦後、日本が政策で新築をおしすすめてきたからです。

消費者も家を買うなら新築を買いたいというインプットをされてきました。
木造の新築住宅の耐用年数は22年に法的に決まっていますが、
もちろん22年を過ぎても十分に使えます。
価値が帳簿上22年しか続かないということで、
建築された住宅が壊されて、新しい住宅が新築されるという
流れが繰り返されて、新築住宅がメインになっており、
中古住宅が市場に流通する割合が少なくなっているのです。

海外は中古住宅がメイン

アメリカ、イギリス、フランスでは日本とは逆の状態で、中古住宅が市場の8割以上を占めています。
この背景には新築で住宅を建てる規制が厳しいのと、
一度建築した住宅は簡単に解体しない文化が根付いているためです。

そのため、市場には豊富な中古住宅がストックされていくようになります。
また購入者も中古住宅を購入するのが当たり前なので、
そのための知識を学び、リフォーム、リノベーションして居住することが当然と考えています。

中古住宅は不安?

中古住宅は住宅がどのように使われていて、
誰が住んでいたか分からない建物を見ても状態が判断できないため不安が残ります。

中古住宅は、中古車と同様に販売する側と買う側の知識の差が大きくなってしまう商品だからです。
中古車のように走行年数、年式などである程度状態が分かります。
最低限の品質を保証する車検という制度があるため車検が通らないほど
ひどい車を購入するようなことはないのです。

中古住宅の場合は施工業者、居住者のリフォーム歴などによって状態が大きく変わってきます。
中古住宅を客観的にチェックしてくれるサービスもないので、
素人には良い物件なのかどうか判断できず、購入者がリスクを負わなくてはならないのです。

このような不安から購入者がリスクを避けるために新築住宅を好んできた経緯があります。

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新築は業者が利益を出しやすい

新築住宅を企画するのがデベロッパーの場合、
デベロッパーは土地を仕入れて施工業者に建築させて、
利益を乗せて販売します。このとき販売まで自社で行えれば、

全てが自社で完結するため利益額が大きくなります。
また売買の仲介する業者が入る場合も価格が大きい新築住宅で3000万円の価格で、
3%の100万円程度の仲介手数料が業者のふところに入ります。

一方で中古の戸建の場合は、既に住宅が完成しているので、売買仲介のビジネスしかありませんので、
賃貸仲介ビジネスのみが成立することになります。
中古戸建ての売買ビジネスと新築戸建ての企画、建築売買では関連する企業数や
ビジネスの規模が全く違ってくるのです。

中古戸建てを探しに不動産屋さんを訪ねたところ、まんまと営業マンのセールストークに乗せられて、
新築住宅を購入してしまったという話があるのは、
営業マンの新築販売にかける熱量が中古販売に比べると遥かに高いためです。

中古住宅の説明ができない

不動産の売買や賃貸でお客さんを案内、説明するのは、宅建士という資格を有する方々です。
宅建士さんの試験では不動産売買や仲介の法律に関する知識は問われますが、
建築に関する知識は必要ないのです。

なので、内覧のときにキレイに使われている、間取りが使いやすい、
設備が良いという居住に関する説明はできますが、建物の構造、
建設業者がここだからこういう特徴がある、
この建材、工法は信頼できるといった建築に関する説明はできません。

さらに宅建士が重要事項説明という契約時に行う書類を作成する際にも
新築の2倍近く書類を準備する必要があり、手間も多く掛かります。

よって業者にとって中古住宅売買は、

  • ・ 手数料があまり安く儲からない
  • ・ 建築の良し悪しが分からない
  • ・ 契約時の書類も手間が掛かる

と業者にとってデメリットが多くなります。

一番怖いのは手頃な新築住宅

デベロッパーが土地を買い、家を建て、土地建物をセットで販売する建売住宅は玉石混合で品質が不透明です。
新築住宅のデベロッパーが販売価格が安い新築を企画した場合、
施工業者、工務店の工費を削減しようとします。
工費を削減された業者は安い建築材で少ない工数で物件を完成させようとしますので、
どうしても物件の質が低くなります。
実はデベロッパー業者も建築士が不在の場合が多く、現場の管理は工務店しかできませんので、
工務店の裁量次第でいくらでも建築の質を落とせてしまうのです。

最終的には内装や設備がキレイに仕上がっていれば購入者は満足して購入してくれるというわけです。

まとめ

中古戸建てよりも新築戸建てが流通しているのは、
業者の利益が新築戸建ての方が圧倒的に高いのと、
中古物件の建築の品質を判断して扱える業者が少ないためです。