住宅ローンによって新築の住宅ローンを買うことは人生で一番大きな買い物
と思われる方が多くいると思います。
実際にそうなっている方が世の中の大半なのも事実だと思いますが、
実は住宅ローンを２回、３回使って住み替えをしている方もいるんです。
またその多くの方が過去にローンで購入した住宅を利用して、
新たな収入を生み出しているんです！！
住宅ローンで購入してから住み替える
住宅ローンというと、購入してから３５年などの長期ローンを組んで定年ま
でローンを払い続けると思っていませんか？
実はライフスタイルや好みに合わせて住宅ローンでも住み替えができる
手法があるんです。
例えば、子供２人が小学生くらいまでは今の住宅に住んでいるけど、
中学生になったらもう少し広い家に４人で住み替えたい、
その後大学生になって、子供の手が離れたら、
駅から近いマンションに夫婦２人で住みたいと考えた場合はどうでしょうか？
以下のような住み替えパターンを検討できると思います。
家族構成の変化で住み替える場合
夫婦二人 ＋ 小学生二人 ２ＬＤＫ 戸建て
⇓
夫婦二人 ＋ 高校生２任 ４ＬＤＫ 戸建て
⇓
夫婦２人 ２ＬＤＫ マンション
もしこれらが全て住宅ローンによって購入できたとしたら、賃貸で生活する
よりも月々の支払い額はかなりお得になるはずですよね。
また、常にライフスタイルに合ったキレイな住居に住むことができます。
一方で、子供が小さいうちに大きな一戸建てを新築で購入した場合はいかがでしょうか？
同じ住宅に住み続ける場合
夫婦二人 ＋ 小学生二人 ４ＬＤＫ 戸建て
⇓
夫婦二人 ４ＬＤＫ 戸建て
新築を購入してから、子供が自立した後も、大きくて劣化してしまった戸建てに住み続けるパターンです。
思い出がつまった家でずっと暮らせるという考え方もありますが、ローンの支払い額は新築のときと同様です。
リフォームの修繕費も追加で加わってくることでしょう。
中古住宅を住宅ローンで購入しましょう
これが答えになります。
重要なことは
先にご紹介した住み替えるパターンが可能になるのは、
購入するのが中古住宅の場合です。
そして住み替えて売却するときに残ったローン以上の価格で売却が可能なことです。
新築の場合は、新築プレミアムが上乗せされた価格で購入することになるため、住み替えるのは難しくなります。
中古住宅をローンで購入した後、ローンの返済をしますが、
元金の返済によって、残債が減っていくので、
自己資本が積みあがっていくことになりますので、
売却時に多少価格が下がったとしてもほぼ同等の金額で売却できる
ような住宅を選びましょう。
おススメは立地の良い築１０年～１５年の物件が良いでしょう。
既に物件の査定価格としてはゆっくりとした下がり方となっているはずです。
一方で、新築住宅を購入してしまうと、
残債が減るスピードよりも物件の価値が減っていくスピード
の方がずっと早いので、売却時に多くの残債が残ってしまうことになりがちです。
住宅ローンで金利を最後まで払わずに売却して返済できるのですから借りる
側からすると、最高の条件といえます。
ただし銀行からするとせっかく長期で金利を払ってもらえるから
低金利で貸付をしているので途中で売却ということになると、
事務手数料などを考慮すると当てが外れたということになります。
売却しては売却の際は事前に銀行に連絡してから進める方がスムーズでしょう。
中古住宅を賃貸経営してみましょう
購入した中古住宅がうまく残ったローン残額以上の価格で売れれば、
出費なく住宅を売却できますが、そうでない場合は差額を自分で負担して売却しなければ
銀行は住宅に付けた権利（抵当権）を外してくれません。
住宅は売りたい価格でかならず売れるものではありませんので、
このような場合はどのようにすればよいでしょうか？
方法の一つとしては購入した中古住宅を賃貸に出すことです。
賃貸に出すというと準備が大変そう、維持が大変そうとお思いでしょうが、
一戸建ての場合、細かい管理や清掃、小さな補修は基本は入居者がやってくれますし、
入居者の募集も不動産会社に管理と一括して依頼してしまえば、
実は、オーナーがやることは特にないのです。
２０年以下の戸建てであればおよそ家賃７万円以上では貸し出すことができ、
月々の住宅ローンの支払い以上の金額で手残りすらも出るのではないでしょうか？
ただし、住宅ローンで購入した住宅を賃貸に出すことは認められていません。
住宅ローンは自己居住用専用のローンなので、賃貸などの事業用の物件には
使えません。もしも住宅ローン物件を賃貸に出したい場合には、
必ずローンを借りた銀行に相談してみましょう。
