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低リスクで不労所得が得られる!初めての不動産投資で選ぶべき物件の5条件を解説

会社から得られる給料だけでは不安!会社以外の収入源が欲しい。
リスクは取りたくないけど、安全に不労所得を得たいと考えているサラリーマンの方へ!

この記事で紹介する中古不動産の購入方法で物件を買い、賃貸に出せば不動産素人のサラリーマンが知識0から始めて低いリスクで不労所得を得ることができます。

この記事ではどういう不動産を購入するべきか、物件選びの条件5つ、購入後にすべき事4つを紹介します。
流行の築古ボロ物件で高利回りの物件は決して安全とは言えず、自分で労働力を投入できない限りは手をだすべきではない物件なのです。

この記事を読み終えれば、知識0のサラリーマンでも不動産投資を始められる知識が身につき、
物件探しを始められるようになります。

【記事の内容を要約すると】

サラリーマンの不動産投資物件は、あまり手間が掛からず売却しやすい物件が適しています。
理由としては、築年数が古く安い物件は修繕費や修繕作業で副業としては手が掛かりすぎてしまうためです。
不労所得を追求し、安定した収入を得ながら売却まで見通せる物件探しをしていきましょう。

  • 複数の収入源があると精神的に自立できるようになる
  • 個人事業主として収入を得ながら節税できるようになる
  • 物件選びは、戸建てで売却できそうな平成築、駅近など選び購入する
  • 管理会社とリフォーム業者を選定し、入居付けする
  • 関連記事:自分が住んでいる賃貸物件を買い取れた理由

【副業所得を得る目的】

副業所得が得られると本業だけの収入に頼らなくて良いので、
圧倒的に気持ちの余裕が生まれます!職場の上司や同僚との関係があまり気にならなくなって、
自分主体で本業の仕事をこなせるようになります。

また、昇進よりも効率良く年収を上げることができ、経費計上することで、所得税、住民税などを節税することができます。

労働以外の稼ぎ方を身に付けることができる

サラリーマンをしていると、やりがいのあるなしに関わらず給料は貰えます。
著者も入社3年目頃までは、会社の仕事にやりがいを感じて給与は自分が稼いだという気分になっていました。

しかし、現実には会社からの給料というのは自分が稼いだお金ではなく、労働時間を切り売りして得られるお金なのです。サラリーマンだからこそ、給料以外のお金の稼ぎ方やスキルを身に付けておくべきなのです。

給与所得、会社だけに依存しない人生に変わる

給与所得以外の収入を稼げるようになると、精神的にも会社への依存度が下がるので、上司にはっきりと意見が言えるようになってきます。上司や同僚に気を使い過ぎてしまっている人も多いかと思いますが、著者もそうだったように依存する場所が会社だけではなく、スモールビジネスを持てるようになると、精神的にも経済的にも自立していくのです。

昇進よりも効率良く年収が上がる

会社の役職が上がったときの昇給はどの程度でしょうか?
1つ職位が上がるごとに3万程度の昇給だとすれば、
不動産投資で得られる所得上昇の方がはるかに効率が高いです。
2年に1戸ごとに不動産を購入していけば、無借金だとすれば、
2年で5万円ずつ月収を上げられるイメージです。

サラリーマンでも節税できる

サラリーマンに認められている節税手段はとても限られています。住宅ローン控除、ふるさと納税、医療費控除、生命保険控除が代表的なものです。重要なことは、サラリーマンには経費が認められていないことです。不動産を購入できた段階で、個人事業主の届け出を税務署に出すことで、不動産賃貸業の経費を計上できるようになります。そして、不動産の取得手数料や税金、中古不動産の原価償却費などで副業の赤字が出た場合には本業の収益と損益通算することができるのです。

損益通算とは本業の収入が副業の収入(赤字)と合算されることです。損益通算によって、払い過ぎた所得税の還付を受けることができたり、翌年度の住民税が減額されることがあります。

オススメ記事:5分でお金の知識が得られるファイナンシャルプランナー活用法

子供に資産、スキルを伝えられる

実は著者の両親は公務員だったこともあって、安定した収入がある家庭ではあったものの、お金に関する知識は子供のときには全く学べませんでした。とにかく現金を銀行に蓄えて、節約して、新築一戸建てを購入して定年まで勤め上げて住宅ローンを完済、退職金で余生を送るという人生があたりまえだと思っていました。

自分が社会人になり、資産を購入して収入を増やすという価値観をネットや書籍から必死に学び、現在のように複数の不動産をもって労働以外の収入を得られるようになったのです。自分の子供にもお金の知識や不動産の知識は小さなうちから伝えていきたいです。

【不動産投資は怖い??】

著者も始める前は不動産投資にあまり良いイメージを持っていませんでした。リスクが高くて、破産してしまったりしないかな。入居者がずっと入らなかったらどうしよう。という不安です。

リスクはもちろん0ではありませんが、不動産投資は、適した物件を購入すれば、とても安定した収入が長期に渡って得られます。ただし不動産投資でも購入していけないスキームが横行しているのも事実です。

怖いのは新築ワンルーム投資

都心の好立地でワンルームのマンションを投資物件として販売するスキームですが、携帯電話に直接業者から電話が掛かってきます。ワンルーム業者のセールストークとしては、節税になります、入居者の家賃で将来マンション(資産)が手に入ります。といったものです。しかし、実際は管理費などで毎月出費が生じてしまい、キャッシュフローがマイナスのケースがほとんどです。さらに、空室期間は自分で返済しなくてはならないので、勧誘してくるような新築ワンルーム投資は手を出してはいけない投資になります。

怖いのは地方の大規模築古RC物件

少し前に銀行と不動産屋さんが結託して、本来は融資NGの属性の会社員に多額の融資をして不動産を購入させてしまう事件が社会問題化しましたが、そのときのイメージが不動産投資が危険であるというイメージになっています。この問題によって最近は会社員に融資がでづらくなってしまっています。

【投資物件選びの条件】

初心者の投資物件選びで重要なことは安く買うということよりも、売却できる物件を選ぶことです。不動産投資は買ったときと同額で販売できれば、収益は必ず残ります。戸建ての中でも資産として価値が高い物件を見極めましょう。

戸建てを選ぶ

不動産投資をスタートさせる物件は、戸建ての物件が好ましいでしょう。戸建ててであれば融資を使うことなく、現金で購入できる物件が見つかります。戸建ては多少古く立地が悪くてもアパートに比べると希少性があり、適正な家賃で賃貸に出せば入居者は見つけやすく、初心者におすすめな物件であるためです。

駅徒歩10分以内、平成築(築30年程度)

駅からの距離が近い物件は、資産価値が高く、自分が購入後も圧倒的に売却しやすい物件になります。また、実はこのような築年数が古い戸建てに賃貸で住む方は高齢者の方も多く、賃貸需要についても圧倒的に強いです。平成築の物件は中々安く出ませんが、リフォーム箇所も少なく済み、入居後のトラブルも少ないので、トータルで費用が掛からず手堅い物件といえます。

できれば現金で買う

一戸目は現金で購入するのをオススメします。一戸目はまだ不動産を見る目が養われていないので、融資でレバレッジをかけた投資に挑戦する前の準備です。収益は小さくても一戸目で経験値を積んでいくのが良いでしょう。

雨漏り無し、水回りがそのまま使える

クロスや畳、フローリングなどの内装のリフォームで貸せるような物件を選びましょう。屋根や外壁、水回りが古くて使え無さそうな物件は避けるべきです。300万以上のリフォーム費用が掛かってしまうこともあります。

つい最近まで住んでいた物件

そのまま貸せる物件を見分ける方法は実は簡単です。実際に最近まで住んでいた物件を購入しましょう。長く空き家になっている物件は水道管が破損していたり、換気が悪く湿気で傷んでしまっていることが多々あります。

オススメの不動産投資本3選 

不動産投資を始めるのに事前の勉強は不可欠です。色々な側面から最低でも20冊は書籍を読み込むのが必要です。著者にとって特に役立った3冊を挙げておきます。

初心者向け入門書、内容は全般的: 不動産投資最高の教科書 鈴木宏史著

初心者~中級者、業者目線 : 超実践不動産投資のプロ技 関田タカシ著

  節税、収益計算メイン : 不動産投資収益計算のすべて 玉川陽介著

既に土地やマイホーム、アパートを持っている方であれば、太陽光発電設備の設置も選択可能です。
土地面積があれば、100万円/年のキャッシュフローも十分に見込める投資です。
まずは以下バナーで専門家から情報収集してみてはいかがでしょうか?

【不動産購入後にすべき4つのこと】

不動産購入後の流れとしては、管理をしてくれる不動産会社を探し、早速入居者を募集しはじめましょう。次に、管理会社さんとリフォーム箇所を検討します。リフォーム箇所が決まったら、地元の職人さんを探してリフォームを依頼しましょう。もしもリフォーム費用に不安があれば、日本政策金融公庫などから融資をうけられます。

地元の不動産会社に管理を任せる、リフォームの相談をする

物件購入後には物件を管理してくれる業者さんを見つけます。
管理会社さんの役割は家賃の徴収とトラブルの対応がメインになりますが、
戸建てとはいえ最初は管理会社さんに依頼したほうが無難だと思います。


なぜならば、たった5%の手数料で物件に関してほぼあらゆるトラブル、リクエストなどに対応してくれるためです。管理会社さんとは必ず一緒に物件を確認し、どこをリフォームすれば入居者が決まりやすいか意見をもらいましょう。管理会社さんの選定の基準は、ある程度規模の大きい不動産会社で、客付け(入居募集)が強い会社を選ぶようにしましょう。

リフォーム業者を探す、物件についてアドバイスを貰う

リフォーム業者も物件所在のエリアで探します。工務店などに依頼しても問題ないですが、
下請けの職人さんが作業を請け負うため、どうしても価格が高くなりがちです。


一人親方の職人さんを探して依頼すると大分価格を抑えられます。
一人親方さんはネットなどで大規模に広告をしておらず、
タウンページなどで電話番号を掲載していることが多いのでタウンページで探してみましょう。

電気や大工仕事までできる多能工の職人さんがベストですが、
最低限内装のクロス張り替えができれば問題ありません。
安い業者を手っ取り早く探すならばクロスの張り替え単価を確認してみて下さい。
700~800円であれば安いといえるでしょう。

資金が足りなくなりそうなら融資を受ける

不動産購入時は不動産本体の価格+物件の7%程度の経費が掛かります。
物件を購入後に資金がとぼしくリフォームに費用がかけられなくなった。
という事態にならないように日本政策金融公庫に融資を相談する準備をしておきましょう。

自分の住んでいる地域の日本政策金融公庫に問い合わせをしましょう。
融資までの流れとしては以下のようになります
・webか郵送で融資の申し込み
・担当者との面談
・審査(1ヵ月程度)
・融資承認
・融資実行

公庫で初めて融資を受ける場合は、創業融資という無担保、保証人無しの融資を申し込むことができます。
条件は、金利が2.6 %程度で、10年の返済期間です。自己資金は必ず必要になります。


公庫で融資を受ける際のポイントは、不動産投資でも賃貸業を開業するという名目で申し込みます。
また、長期に渡り物件を保有するという意思を示すことが重要です。
その際、物件のリフォームプランが具体化しているとより説得力があります。

私も公庫で、一戸目の借り入れを受けることができました。
属性によらず審査は通るようなので、物件購入後のバックファイナンス先としても検討しましょう。

物件に入居者を付ける

ここまで来たらあとは入居者を決めるだけです。ここで重要なのは家賃を下げさえすれば必ず入居者は見つかる、ということです。入居の内覧を案内する管理会社には希望家賃より少し高めの家賃で募集をかけてもらうのが一般的です。管理会社の担当者には内覧時に決まりそうであれば、いくらまでなら下げて良いかを伝えておいて入居者とうまく交渉をお願いすることが重要です。

戸建て不動産投資で必要なものリスト

・現金300-500万円

・荷物運搬用の車(軽自動車でOK)

・工具セット

・キーボックス

・融資を受けるのに必要な書類(源泉徴収票、銀行明細)

・残置物処理用のゴミ処理券

・地域のリフォーム店(内装、水回り)リストを作っておく

まとめ:

  • 複数の収入源があると精神的に自立できるようになる
  • 個人事業主として収入を得ながら節税できるようになる
  • 物件選びは、手が掛からなそうな戸建てを選ぶ。また、売却できそうな平成築、駅近などにする
  • 管理会社とリフォーム業者を選定し、入居付けする

サラリーマンで副業を志して不動産を選んだ方も多いと思います。
ただし、どんな物件を買うべきか悩んでいる方にもう一度伝えたいことは
築古ボロ物件では自分でDIYをしなくてはならず、本業との両立が大変です。

本業もこなしながら不労所得的に不動産賃貸の副業を始めたい方は、
ある程度資産価値のある物件を選んだ方が安心です。

まずは物件情報を調べて内覧してみることが第一歩です。
とはいえ都心部では中々高利回りの戸建てが出ないのも事実です。
比較的ハードルが低い中古区分マンションの相場もチェックしてみてはいかがでしょうか?

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