家賃を減額は、
物件選び、タイミング、交渉の仕方、周辺調査、値下げ金額、で決まります。
家賃は生活費の中でも大きな割合をしめる出費です。
どうにか減らしたいですが、大家さんとしても運営していくために
収支を計算して、家賃設定をしています。
大家さんに家賃を減額交渉するための正しいステップを以下に紹介します。
- Step 1
減額してくれそうな物件を選ぶ
まず、普段満室で空室が出たばかりの人気物件は、家賃の減額交渉が難しいです。
大家さんとしては他の入居者さんを探せばすぐに入居者が決まるため、
特に家賃を下げる必要に迫られていないためです。
では、減額してくれる物件の特徴はどのようなものでしょうか？
家賃を減額してくれる物件の特徴は、
・ 不人気物件（空室が半分以上ある）
古かったり、駅から遠かったり、駐車場が無かったり、
というそもそも賃貸需要がほとんど無いような物件は減額できる
見込みが十分にあります。例えば駐車場が無ければ
自分で近隣の月極駐車場を探すなどをすることでカバーできるようであれば
不人気物件でも十分快適に生活することができますので、
あえて不人気物件の内覧をしてみて自分が十分生活できる目途がつけば
検討できるはずです。
・ 新しくて良い物件なのに空室ばかり
築年数が新しく、立地も良いのに半分空室という物件もあります。
このような物件は賃貸物件の供給が多すぎるエリアにあるか、
もしくは家賃設定が高すぎる可能性があります。
逆に言うと賃貸物件の過剰供給のエリアでは、
割高の物件を適正家賃に交渉できる可能性があります。
このような良い条件の物件が割安になるかもしません。
試しに大手ポータルサイトで調べる
- STEP2
入居のときに交渉する
候補の物件が見つかってから交渉に入る訳ですが、
交渉のタイミングとしては、入居前の申し込み直前に交渉するのが良いです。
ＮＧなのは入居するそぶりも見せず、内覧すらしないで交渉しようとする
場合はほぼ難しいでしょう。
内覧が終わり、入居したいと仲介の不動産屋さんにはっきりと伝えた上で、
とはいえ他に迷っている物件があるから、
この金額であればこちらに決めますと大家さんに伝えてもらいましょう。
大家さんとしても減額すれば、確実に入居してもらえる、ということで
あれば減額するモチベーションも大きくなります。
大家さんによっては、家賃ではなく共益費の減額の方が良いパタンもあるので、
共益費の減額でもＯＫです。
- STEP3
入居してから交渉する
入居後でも家賃の交渉は可能です。
ただし、最低でも更新を一回終える程度には住み続ける必要はあります。
また、家賃の滞納などが一度もないことが条件です。
まず交渉する先としては、物件を管理している不動産会社を介して交渉しましょう。
大家さんも入居者と直接やりとりする労力を避けるために
管理会社を入れています。
もしも大家さんが自主管理をしている場合は交渉先は大家さんになりますが、
メールで交渉しましょう。
交渉する前に周辺家賃を調べることをオススメします。
自分が住んでいる部屋が周辺より高いのか安いのかを築年数
や間取りから事前に調べて、自分にとって有利になる物件を比較対象
に選んで、管理会社に今の家賃が割高であることを伝えてみましょう。
大家さんとしても優良な入居者には長く住んでもらいたいはずなので、
検討はしてくれるはずです。
- STEP ４
突発的な事由で減額交渉する。
長く居住した以外の減額交渉として、自分の収入減や体調の悪化による収入減
でも交渉することは可能です。ただしその場合は客観的な証拠
給与明細や診断書などを沿えて正直かつ誠実に交渉する必要があります。
さらに突発的な理由では永久的な家賃を交渉するよりも、
例えば３ヵ月間（求職期間）だけ家賃を３割引きにしてくださいといった
交渉であれば、大家さんも永続的に採算が悪化するわけではないので、
承諾してくれる確率も上がると思われます。
- STEP５
退去時の敷金変換で交渉する。
退去の際に発生する現状回復の費用も交渉の余地があります。
大家さんとしてはなるべく入居者の負担にてクリーニングや壁紙の補修を
したいというのが本音ですが、本来入居者は現状回復の費用を負担する
義務はありません。（経年の劣化は負担する必要がありません）
トラブルを防ぐために入居の際の物件の様子は写真を取っておきましょう。
このように家賃の減額は人と交渉しなくてはならないため、
ちょっとハードルが高いように思われますが、意外と多くの方が
実践している節約術ですので、まずはダメ元で聞いてみましょう。
このときにやはり大家さんや管理会社さんとある程度連絡する
くらいの関係性が取れていることがプラスに働くこともあるので、
可能な範囲でコミュニケーションを取っておくのも良いです。
まとめ
- 家賃交渉は不人気の物件や競争が激しいエリアの物件で行う。
- タイミングは入居前、２年入居して更新のときがベスト
